En caso de que entre los bienes del patrimonio de una persona que ha muerto haya bienes inmuebles, los familiares tendrán que llevar a cabo una serie de gestiones para adquirirlos y poder disponer del mismos, que a continuación apuntamos:
En primer lugar habrá que verificar si el difunto había otorgado o no testamento. El certificado de últimas voluntades establece cuál es el último testamento otorgado por una persona y el notario autorizando.
En caso de haberse otorgado testamento, estará la voluntad contenida en el mismo para determinar a qué persona/se corresponden los bienes integrantes de la herencia. En caso de que el difunto no hubiera otorgado testamento, los familiares tendrán que dirigirse a un notario para otorgar una acta de declaración de herederos ab intestat acreditando la defunción del familiar y los parientes llamados a sucederlo.
Nota simple al Registro de la Propiedad
Una vez determinados los herederos o legatarios, es conveniente pedir una nota simple al Registro de la Propiedad donde se encuentren inscritas las fincas para conocer la existencia de cargas sobre las mismas. Las cargas más comunes a las qué están sujetas los inmuebles son los préstamos hipotecarios que se mantienen vigentes en caso de muerte del titular. Así si se hereda un inmueble sobre el que pesa una carga hipotecaria, los herederos, si aceptan la herencia, se tendrán que hacer cargo del pago de las cuotas de la hipoteca. Se puede dar el caso que el inmueble heredado tenga un valor inferior al que reste para pagar de la hipoteca, es decir, que se herede una deuda. En este caso, se puede rechazar la herencia en su totalidad, haciendo constar la renuncia a la herencia en escritura pública ante notario. La renuncia es irrevocable y no puede ser parcial. Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, es decir, que solo se acepta la herencia en el supuesto de que haya un remanente positivo desprendido de la liquidación de bienes y deudas del difunto.
Valoración de los inmuebles
La valoración de los bienes inmuebles en la herencia acostumbra a hacerse por su valor fiscal – que parte del valor catastral corregido por unos coeficientes correctores aprobados por la Comunidad Autónoma donde radique el bien. También se puede consignar en la herencia un valor del inmueble superior al fiscal, lo que puede ser conveniente para reducir la carga fiscal si se pretende venderlo a corto plazo. Señalar que las cargas existentes sobre los inmuebles son un pasivo de la herencia, es decir minoran el valor de los bienes y derechos que lo integran (activo-pasivo).
Impuesto sobre Sucesiones (IS) y la Plusvalía municipal
Para aceptar una herencia en que haya bienes inmuebles se recomienda que se otorgue la correspondiente escritura pública de manifestación y aceptación de herencia ante Notario.
Aun así la herencia con inmuebles supone tener que hacer frente a una serie de impuestos, entre los que encontramos el Impuesto sobre Sucesiones (IS) y la Plusvalía municipal. Hay que destacar que el pago de ambos impuestos tiene que hacerse en el plazo de 6 meses contadores desde la fecha de la muerte del causante. Si bien se puede pedir a la Administración la prórroga del plazo de pago, esta opción implica tener que pagar intereses sobre la cuota a abonar.
El impuesto de Sucesiones es un impuesto cedido en las Comunidades Autónomas por el que la cuota a pagar varía en función del lugar de residencia del difunto. En Cataluña actualmente la normativa prevé bonificaciones y reducciones significativas en función del grado de parentesco con el causante, el que supone que la cuota a abonar para familiares próximos se vea fuerza reducida. En cuanto a los inmuebles, si se hereda el que había sido la vivienda habitual del causante, el valor declarado del bien inmueble disfruta de una bonificación del 95%. Del mismo modo el cónyuge viudo disfruta de una reducción en la cuota resultante de la IS de un 99%.
En cuanto a la plusvalía municipal, ésta graba el incremento de valor de los terrenos producido desde la fecha de adquisición del bien hasta la fecha de la defunción. El importe a abonar en concepto de plusvalía es bastante elevado en la mayoría de casos. Se trata de un tributo municipal, por el que habrá que estar a las ordenanzas fiscales de cada municipio para conocer las bonificaciones aplicables en cada caso.
Una vez liquidados los impuestos pertinentes y para dar publicidad en frente a terceros del cambio de titularidad del inmueble, hará falta que la escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este trámite será necesario en caso de que se quiera vender o alquilar el inmueble heredado.
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