En cas que entre els bens del patrimoni d’una persona que ha mort hi hagi béns immobles, els familiars hauran de dur a terme una sèrie de gestions per adquirir-los i poder disposar del mateixos, que a continuació apuntem:
En primer lloc caldrà verificar si el difunt havia atorgat o no testament. El certificat de darreres voluntats estableix quin és l’últim testament atorgat per una persona i el notari autoritzant.
En cas d’haver-se atorgat testament s’estarà a la voluntat del causant continguda en el mateix per a determinar a quina persona/es corresponen el béns integrants de l’herència. En cas que el difunt no hagués atorgat testament, els familiars hauran d’adreçar-se a un notari per tal d’atorgar una acta de declaració d’hereus ab intestat acreditant la defunció del familiar i els parents cridats a succeir-lo.
Nota simple al Registre de la Propietat
Una vegada determinats qui son els hereus o legataris, és convenient demanar una nota simple al Registre de la Propietat on es trobin inscrites les finques per conèixer l’existència de càrregues sobre les mateixes. Les càrregues més comunes a les què estan subjectes els immobles són els préstecs hipotecaris que es mantenen vigents en cas de mort del titular. Així si s'hereta un immoble sobre el que pesa una càrrega hipotecària, els hereus, si accepten l'herència, s'hauran de fer càrrec del pagament de les quotes de la hipoteca. Es pot donar el cas que l'immoble heretat tingui un valor inferior al que resti per pagar de l'hipoteca, és a dir, que s’hereti un deute. En aquest cas, es pot rebutjar l'herència en la seva totalitat, fent constar la renúncia a l'herència en escriptura pública davant notari. La renúncia és irrevocable i no pot ser parcial. Una altra opció és acceptar l'herència a benefici d'inventari, és a dir, que només s’accepta l'herència en el cas que hi hagi un romanent positiu després de la liquidació de béns i deutes del difunt.
Valoració dels bens immobles
La valoració dels bens immobles en l’herència acostuma a fer-se pel seu valor fiscal – que parteix del valor cadastral corregit per uns coeficients correctors aprovats per la Comunitat Autònoma on radiqui el bé. També es pot consignar en l’herència un valor de l’immoble superior al fiscal, el que pot ser convenient per reduir la càrrega fiscal si es pretén vendre’l a curt termini. Assenyalar que les càrregues existents sobre els immobles son un passiu de l’herència, és a dir minoren el valor dels bens i drets que l’integren (actiu-passiu).
Impost sobre Successions (IS) i la Plusvàlua municipal
Per acceptar una herència en que hi hagi bens immobles es recomana que s’atorgui la corresponent escriptura pública de manifestació i acceptació d’herència davant Notari.
Tanmateix l’herència amb immobles suposa haver de fer front a una sèrie d’impostos, entre els que trobem l’Impost sobre Successions (IS) i la Plusvàlua municipal. Cal destacar que el pagament d’ambdós impostos ha de fer-se en el termini de 6 mesos comptadors des de la data de la mort del causant. Si bé es pot demanar a l'Administració la pròrroga del termini de pagament, aquesta opció implica haver de pagar interessos sobre la quota a abonar.
L’impost de Successions és un impost cedit a les Comunitats Autònomes pel que la quota a pagar varia en funció del lloc de residencia del difunt. A Catalunya actualment la normativa preveu bonificacions i reduccions significatives en funció del grau de parentiu amb el causant, el que suposa que la quota a abonar per a familiars propers es vegi força reduïda. Pel que fa als immobles, si s’hereta el que havia estat l’habitatge habitual del causant, el valor declarat del bé immoble gaudeix d’una bonificació del 95%. De la mateixa manera el cònjuge vidu gaudeix d’una reducció en la quota resultant de l’IS d’un 99%.
Pel que fa a la plusvàlua municipal, aquesta grava l’increment de valor dels terrenys produït des de la data d’adquisició del be fins la data de la defunció. L’import a abonar en concepte de plusvàlua és força elevat en la majoria de casos. Es tracta d’un tribut municipal, pel que caldrà estar a les ordenances fiscals de cada municipi per conèixer les bonificacions aplicables en cada cas.
Una vegada liquidats els impostos pertinents i per tal de donar publicitat en front a tercers del canvi de titularitat de l’immoble, caldrà que l’escriptura s’inscrigui en el Registre de la Propietat corresponent. Aquest tràmit serà necessari en cas que es vulgui vendre o llogar l’immoble heretat.
Recordeu que podeu comptar amb un assessorament legal individualitzat en aquesta matèria a Mediconsulting jurídic, telèfon 93 567 88 78 o bé complimentant el següent formulari.