El guany patrimonial per la venda d’un immoble heretat és el concepte clau que determinarà quants impostos pagaràs en la pròxima declaració de la renda. L’Agència Tributària no grava el preu total pel qual vens l’habitatge, sinó el benefici net real que obtens amb l’operació.
Si has rebut una propietat en herència i vols vendre-la sense sorpreses fiscals, necessites conèixer el mecanisme de càlcul que utilitza Hisenda. En aquesta guia trobaràs les fórmules econòmiques, la documentació obligatòria que has de recopilar, un exemple pràctic pas a pas i les millors estratègies legals per minimitzar el pagament de l’IRPF.
Com calcular el guany patrimonial per la venda d’un immoble heretat
Per aprendre com calcular el guany patrimonial per la venda d’un immoble heretat, només has d’aplicar una operació matemàtica bàsica: primer, determina el valor d’adquisició i, després, el de transmissió, i resta’ls.
Si el resultat és positiu, tributaràs per aquest benefici. Si és negatiu, es tracta d’una pèrdua patrimonial que pots compensar durant els quatre anys següents, d’acord amb les regles de compensació aplicables.
Per fer aquest càlcul correctament i de manera pràctica, has de desglossar i ajustar tots dos valors a partir de les factures i els justificants de què disposis.
En la venda d’un immoble heretat, el càlcul del guany patrimonial parteix de dos valors: el d’adquisició, determinat en el moment de l’herència, i el de transmissió, corresponent al valor net obtingut amb la venda. En tots dos casos, es tenen en compte determinades despeses i inversions que poden influir en el resultat final.
Cas pràctic: l’exemple del Carles
Per entendre visualment com es relacionen totes aquestes dades, analitzem el cas del Carles, que va heretar el pis del seu pare a Barcelona i, al cap d’un temps, va decidir vendre’l.
El Carles no tributa en l’IRPF pels 240.000 € de la venda, sinó pel guany patrimonial obtingut: 42.000 €. Aquesta quantitat s’inclou en la declaració de la renda i és sobre aquest import, i no sobre el preu total de venda, que s’aplica la tributació corresponent.
Hi ha casos en què el guany patrimonial està exempt de l’IRPF?
Sí. La normativa de l’IRPF preveu alguns supòsits en què el guany patrimonial obtingut per la venda d’un immoble pot quedar exempt, sempre que es compleixin determinats requisits. Entre els principals casos, trobem els següents:
Passos per declarar el guany patrimonial per la venda d’un immoble heretat
La venda no es declara en el moment de formalitzar la transmissió, sinó l’any següent, durant la campanya de la renda. El tràmit es fa a través de Renda WEB i requereix disposar prèviament de la documentació relacionada amb l’herència i la venda.
De manera resumida, aquests són els principals passos que hauràs de seguir:
Un cop dins de Renda WEB, hauràs d’accedir a l’apartat de «Guanys i pèrdues patrimonials derivats de transmissions d’elements patrimonials», dins del subapartat corresponent als béns immobles.
En aquest apartat, hauràs d’introduir les dades principals de l’operació:
- Data d’adquisició: la data de defunció del causant.
- Data de transmissió: la data en què es va formalitzar la venda.
- Valor d’adquisició: el valor de l’immoble declarat a l’herència, que consta a l’escriptura d’acceptació d’herència, més les despeses i els impostos associats a l’adquisició, com ara l’impost sobre successions, la plusvàlua municipal, les despeses de notaria, etc.
- Valor de transmissió: el preu de venda, descomptant-ne les despeses directament relacionades amb l’operació, com ara els honoraris de l’agent immobiliari (comissió per la venda) i la plusvàlua municipal, quan correspongui.
- Percentatge de titularitat: la part de l’immoble que correspon a cada propietari, en cas que hi hagi diversos hereus.
Si vols saber exactament quins tipus impositius s’apliquen segons el benefici obtingut —actualment, del 19 % al 30 %, segons l’import del guany—, pots consultar aquí els trams vigents de l’IRPF.
Com reduir l’impacte fiscal de la venda?
L’estalvi fiscal no s’improvisa en el moment de vendre l’immoble: cal planificar-lo amb antelació, especialment des del moment d’acceptar l’herència. Hi ha diverses estratègies legals que poden ajudar a reduir el guany patrimonial i, per tant, la tributació en l’IRPF.
Aquestes són algunes de les principals opcions que convé tenir en compte:
Entre aquestes opcions, destaca la possibilitat de valorar correctament l’immoble en el moment de l’herència, tenint en compte el seu valor real i respectant, en tot cas, les normes aplicables. Un valor d’adquisició adequat pot reduir la diferència respecte del preu de venda i, per tant, el guany patrimonial.
També és important conservar totes les factures i els justificants de les despeses associades a l’adquisició i a la venda, ja que determinades despeses es poden tenir en compte a l’hora de calcular el guany patrimonial.
Finalment, els guanys patrimonials es poden, en determinats casos, compensar amb les pèrdues patrimonials obtingudes durant el mateix exercici fiscal, fet que pot reduir la quantitat que finalment tributa en l’IRPF.
A Mediconsulting t’ajudem
A Mediconsulting disposem d’un ampli equip d’assessors experts a la teva disposició. Si tens qualsevol dubte o consulta, pots contactar amb nosaltres aquí:
Contacta amb nosaltres
Altres articles d’interès:
MEDICONSULTING ETL GLOBAL, SL; NIF B-58818501; domicili social: Passeig de la Bonanova, 47, Barcelona 08017; Inscrita al Registre Mercantil de Barcelona, Volum 22352, foli 151, Inscripció 6a d'adaptació, Full B-36.748.